Blog realitního makléře

Podvody realitních kanceláří vůči klientům

tugendhat — Tue, 20 May 2008 12:49:18 +0000

S klasickými podvody, které se medializují v pořadech typu „Na vlastní oči“ se rozhodně běžně nesetkávám. Občas mně ale klienti povykládají své zážity z jiných realitek a někdy jen nevěřícně zírám a vůbec se nemůžu divit nevalné pověsti realitních kanceláří a jejich makléřů.

Praktiky jedné konkrétní realitky se ke mně donesly už několikrát z různých zdrojů. Překvapivé je, že se vůbec nejedná o takzvané panelákové zlatokopy, kteří bez jakéhokoli zázemí v podobě kanceláře nebo personálu vytvoří na internetu téměř virtuální firmu. Naopak, je to dlouho fungující realitka, která rozhodně patří mezi ty větší a známější.

A o co jde? Nabízí pronájem bytu a v okamžiku, kdy se jim sejde více zájemců současně si nelámou hlavu s tím, jak tento problém vyřeší, ale jednoduše vyinkasují rezervační zálohu ode všech. Jednomu z nich pak pronájem opravdu zprostředkují, takže majitel je spokojen. Rezervační záloha se zpravidla skládá na zákaldě smlouvy o zprostředkování, která upravuje okolnosti, co se s touto částkou dále děje. V drtivé většině případů je uveden časový termín, do kdy realitní kancelář zájemci předmětnou nabídku rezervuje, tedy do kdy je třeba uzavřít aspoň smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo v tomto případě smlouvu nájemní. Zmíněná realitka pak přestane se zbývajícími zájemci, kteří sice rezervační poplatek složili, ale už se na ně nedostalo, komunikovat, sama je nekontaktuje a když už se někomu podaří do realitky dovolat a s někým kompetentním mluvit, dostane se mu jen nějaké výmluvné odpovědi, která podpis smlouvy z různých důvodů oddaluje. A to tak dlouho, až vyprší termín, do kdy byl předmětný byt rezervován. A v té chvíli daná realitní kancelář od různých výmluv přejde rovnou k razantnímu prohlášení – „vypršel Vám termín, do kdy jste měli nájemní smlouvu uzavřít, záloha Vám propadá“. Termín sice skutečně vypršel, ale problém je v tom, že z důvodů na straně realitky, nikoli na straně klienta. Jenomže s takovýmto vývojem události klient nepočítá, takže komunikace neprobíhala písemně, ale pouze telefonicky, tedy bez jakékoli zpětné průkaznosti.

A jak něco podobného může dopadnout? Běžný člověk se s tím za chvilku smíří a rezignuje, ti o něco tvrdší párkrát do realitky zajdou a udělají tam trochu dusno a pak stejně zjistí, že to k ničemu není a taky rezignují, ti nejsečtělejší dokonce zajdou pro radu za advokátem, který jim řekne, že to není úplně jednoznačné a že případné rozhodnutí soudu se nedá předvídat. A vzhledem k tomu, že spor bývá zpravidla o částku v rozmezí deseti a dvaceti tisíci korun, soudit se rozhodně nevyplatí – na to právě ta realitka spolíhá. A pak se samozřejmě najdou takoví, kteří se budou soudit z principu, ví, že mají pravdu a ty peníze do toho jsou ochotni investovat. A s takovými se realitka buď mimosoudně vyrovná nebo soud prostě nechá proběhnout. Vzhledem k tomu, že těchto lidí je opravdu mizivé procento, tak proč taky ne.

A jak se proti tomu bránit? Tak to tedy nevím. Samozřejmě, že je asi nejlepší vybrat si realitku na doporučení, ale jednak je to problém – člověk chce zpravidla konkrétní nemovitosti a realitka je mu více méně ukradená a jednak to v tomto konkrétním případě nic neřeší. Realitní kancelář, o které tady píšu, se samozřejmě nevěnuje pouze podvodným praktikám, takže má jistě dost spokojených klientů, kteří ji mohou dále doporučovat.

Způsobů, jak může realitní kancelář okrást klienta je samozřejmě mnohem více, ale o tom zase někdy příště.

Pište do komentářů

tugendhat — Mon, 19 May 2008 14:22:38 +0000

V článcích, které tady uveřejňuji chci být velmi otevřený. Ze začátku jsem se o existenci tohoto blogu nechtěl zmínit vůbec nikomu, ale to mně moje extrovertní povaha nedovolila, takže mé nejbližší okolí o něm ví – pouze ale nejbližší rodinné okolí, nikoli pracovní. Nebudu tedy moci být otevřený až tak moc, jak jsem si původně přál. Kdyby se třeba moje manželka někdy extra nudila a na tyto stránky zabrousila, nebylo by asi nejlepší, aby si zde přečetla detaily o mých četných milenkách. Naopak co se týče věcí pracovních, tedy realitních, můžu si dovolit a budu otevřený maximálně. Klidně se zde přiznám k nějaké nekalosti, kterou jsem kdy spáchal a prásknu na sebe co jsem udělal, neudělal a především, co si myslím.

To stejné očekávám od Vás, náhodných či pravidlených čtenářů článků na tomto blogu. (Chtěl jsem ještě napsat „současných i budoucích“, ale to by byla blbost, protože současní žádní nejsou). Zrušil jsem veškerá omezení, která mi systém dovolil – komentáře nepodléhají mému schvalování, musíte vyplnit minimum nutných informací o sobě a samozřejmě mohou být zcela smyšlené a žádné komentáře nebudu mazat (snad vyjma evidentních spamů anglicky nabízejících za výhodný peníz viagru). A to říkám s vědomím, že některé komentáře budou silně debilní. Tak ať! Vyhrazuji si právo psát debilní články, tak nebudu nikomu ubírat právo psát k nim debilní komentáře.

Tento blog bude sice asi primárně zaměřen na lidi z branže, ale to se ukáže až časem. A budete-li patřit do skupiny lidí, na které budu v nějakém článku zrovna nadávat, neváhejte a napište do komentářů co si myslíte. Jedeme v tom všichni spolu, tak můžeme aspoň anonymě pokecat a na chvilku vypustit fráze a klišé.

Jaké poskytují realitky právní služby?

tugendhat — Mon, 19 May 2008 14:22:05 +0000

Můžu hrdě a zodpovědně prohlásit, že naše realitní kancelář poskytuje opravdu dobrý a kvalitní právní servis. Konec konců, tento blog na žádnou realitku neodkazuje a ani se tak v budoucnu nestane, tak nemám důvod si vymýšlet. Veškerý právní servis pro moje klienty zajišťuje renomovaný advokát, který by za normálních okolností byl pro realitku zbytečně příliš drahý, ale vzhledem k tomu, že mě k němu pojí příbuzenský vztah, byla naše spolupráce jaksi automatická. Příbuzenský vztah je totiž dosti blízký. První smlouvy kupní, budoucí kupní, o převodu členství v bytovém družstvu a další související s realitní činností, se kterými jsem se tak ve své praxi setkal, byly z jeho dílny. Jak jsem později zjistil, nasadil mému vnímání standardu kvality laťku hodně vysoko. Smlouvy, se kterými se setkávám u některých jiných kanceláří jsou často děs a bída. V tomto směru jsou na tom paradoxně velmi špatně především velké relitky, kterým se už vyplatí si svého právníka zaměstnat. Právník, který se dobrovolně zahrabe v realitce a živí se tvorbou jednohu druhu smluv, pravděpodobně nebude patřit k těm nejlepším – podle toho to taky vypadá. Zrovna nedávno se ke mně dostal výtvor jednoho takového právníka. Vůbec nechápu, jak s něčím podobným může taková realitka dlouhodobě existovat – to nebylo k připomínkování, to byl tak katastrofální text, že nešel předělat, jedině napsat celý znovu.

Druhý extrém představují zlatokopové, kteří za advokáty vůbec neutrácí a buď používají jako vzor smlouvy, které si někde nechali udělat, častěji takové, které používala realitka, ve které pracovali dříve (než si založili vlastní) a někdy překvapivě i takové, které si prostě stáhli odněkud z internetu, jakési impotentní vzory v praxi naprosto nepoužitelné. A to je právě moje mylná doměnka – jak se ukazuje, v praxi jsou použitelné víc než dobře. Jenom ten klient je tak trochu chudák, ale zpravidla je to blb, který na to nepřijde.

Opravdová kvalita smlouvy se projeví až v případě sporu, především nějakého neočekávaného sporu. Je pravda, že v drtivé většině případů k žádnému sporu nedojde a až je po všem (dopadlo-li vše podle přání obou stran), je už skoro jedno, jak kvalitně je smlouva napsaná. Spoléhat na to a takto riskovat je ale šílenost. I když připustím, že je dost pravděpodobné, že protistranu tvoří slušní lidé, které by ani ve snu nenapadlo zneužít nějakého chybně koncipovaného ujednání nebo se dokonce dopustit podvodu, v sázce je příliš mnoho peněz na to, abych se s tímto spokojil. Navíc i člověku, který do obchodu vstupuje z čistými úmysly, se v jeho průběhu může zásadně změnit situace a může začít „vymýšlet“.

Typy klientů realitky

tugendhat — Mon, 19 May 2008 14:21:28 +0000

Trochu jsem zapřemýšlel a zkusil jsem své stávající i bývalé klienty rozdělit do několika základních kategorií.

Klient důvěřivý
Souhlasí s čímkoli, co je mu navrženo a podepíše cokoli je mu předloženo. Přiznávám, že takoví klienti patří k mým oblíbenějším, protože s nimi není tolik práce a po celou dobu průběhu obchodu si říkám, jaké mají štěstí, že narazili na mě a ne na nějakého ranaře, který jejich důvěry a bezmoci jen zneužije. Jejich nevýhodou bývá to, že ve mně vyvolávají jakýsi opatrovnický pocit a potřebu je chránit. Těžko bych měl tu drzost jim na konci nepovedeného obchodu říct „neměli jste s tím a tím ujednáním souhlasit“, když jsem jim to předtím sám poradil.

Klient rozumný
Vzhledem k tomu, že se svým klinetům snažím poskytovat opravdu co možná nejkvalitnější služby a nemám tedy co skrývat, považuji tento typ člověka za ideálního klienta. Je sebevědomý, ale uvědomuje si, že dané problematice nerozumí a nebojí se to přiznat. Nechá si vše vysvětlit a je-li to podloženo logickými argumenty, dá na doporučení. Často bývá natolik zaneprázdněn, že se nechá zastupovat advokátem, což je ideální stav, protože advokáti bývají zpravidla „rozumní“ a odpadá mně práce s vysvětlováním spousty věcí a zabýváme se již jen důležitými a faktickými okolnostmi. Ale je jich teda fakt hodně málo.

Klient rádoby sečtělý
Zato u tohoto typu klienta je situace mnohem horší. Problematice vůbec nerozumí, což mu v žádném případě nezazlívám, ale nikdy by to nepřiznal. Naopak – tváří se jako nejchytřejší na světě. Tráví večery na internetu, kde vyhledává nesmyslné rady vytržené z kontextu, pročítá vzorové smlouvy, které jsou v praxi zcela nepoužitelné a následně má naprosto debilní připomínky k návrhům smluv. Zpravidla vůbec neřeší zásadní věci, jako systém převodu kupní ceny a garance, ale požaduje doplnit zcela nelogická, zbytečná nebo dokonce i protiprávní ujednání. Vůbec nerozlišuje mezi nemovitostí zapsanou v katastru nemovitostí a třeba družstevním bytem a hloupé rady vyčtené na nějakém pofidérním serveru se snaží aplikovat na zcela jinou situaci. Z pěti připomínek si ve třech sám sobě odporuje. Setkal jsem se i s tím, že si takový člověk, aby svým připomínkám dodal váhu, vymyslel imaginárního právníka, se kterým celou věc jako konzultuje. Nesmyslnost příspěků takového „právníka“ bývá však do očí bijící a samozřejmě na něho nikdy nepředá kontakt. Normálně by mně mohl být takový člověk k smíchu, ale vzhledem k tomu, že s ním musím jednat a dopracovat se k nějakému cíli, je to spíš k pláči. Náš advokát, který jejich připomínky musí řešit, si vede žebříček „největších debilů“ a některé obzvláště vypečené a dokonalé představitele tohoto typu klienta chodí osobně pozdravit, aby si ty nejvýznamnější osobnosti svého seznamu personifikoval.

Klient zorientovaný
Velmi dobrý druh klienta. Člověk, který se v oblastni aspoň trochu orientuje, jeho představy jsou reálné a je racionální. Ze strany makléře vyžaduje minimum práce, smlouvy zpravidla vůbec nepřipomínkuje.

Klient primitivní
Děs! Jedna moje klientka ani po opravdu dlouhém vysvětlování nebyla schopna pochopit význam slova „účet“ a pořád dokola opakovala, že nechce žádný splátky, že chce peníze na ruku. Všichni jsme se moc snažili, ale bylo to opravdu neprůstřelné. Aby obchod dopadl dobře, musel jsem porušit všechny možné předpisy a vydat jí z úschovy celou částku v hotovosti, protože na slovo „účet“ byla prostě alergická. Jiný klient zase považoval za velmi vtipné se při projednávání okolností smlouvy v dámské společnosti nápadně škrabat na přirození. To, že během tohoto jednání neodmítl příchozí hovor na mobilu, ale přijal ho, mě vůbec nepřekvapilo, horší bylo, když svému známému hurónským hlasem nabízel, že mu přítomné dámy domluví „na večer“ a označoval je přitom jako „mrdny“. Nevěděl jsem, jestli mám dělat, že to neslyším nebo ho vyhodit. Divím se, že u toho ještě nepouštěl větry. Asi se snažil, ale nešlo to. Moc takto primitivních klientů jsem naštěstí neměl, ale když už, tak to opravdu stálo zato.

Klient nevyzpytatelný
Vzpomínám si na jednu klientku, která svá zásadní rozhodnutí bez mrknutí oka měnila z minuty na minutu. Ještě jsem je ani nestihl pořádně projednat s protistranou a už bylo vše jinak. Později se ukázalo, že pravděpodobně trpěla nějakou reálnou duševní chorobou, měla potřebu dělat ze sebe důležitou osobu, ale neměla to moc dobře promyšlené, takže jsem ji velmi brzo prokoukl. Svou zaneprázdněnost vysvětlovala například účastí na předvolební poradě nejužšího vedení strany v Praze – ovšem v době, kdy se žádné volby nekonaly. Na vizitce měla kromě jména a mobilního čísla uvedeno pouze „managerka“ – žádná firma, nic takového, prostě jméno, příjmení, managerka a hotovo. Nejděsivějším zážitkem z této transakce pro mě bylo, když se o mě začala ucházet její dcera – to je řečeno velmi mírně. Začalo to tím, že mně (v přítomnosti prostistrany, postarších manželů) oznámila, že kdybych měl nějakého kamaráda, který by byl úplně stejný jako já, akorát nebyl ženatý, že by ho „hned brala“, pokračovalo to přes nabídky společné „projížďky výtahem“, přes poznámky, že manželství není vadou na kráse a ten případný můj kamarád, kterého bych jí měl takto dohodit, by vlastně klidně i ženatý být mohl a končilo to tím, že mě klienti z protistrany sami nabídli doprovod až k autu. Toto bezpečnostní opatření se ukázalo jako účelné, protože na mě číhala u popelnic. Takovýto „nevyzpytatelný klient“ má jednu důležitou vlastnost – je nevyzpytatelný. A proto se dál nebudu pokoušet ho nějak zaškatulkovat nebo popsat.

Pokud jsem na nějaký důležitý druh klienta zapomněl nebo ho nepřesně popsal, pomožte mi v komentářích!

Jak vysoká konkurence realitních kanceláří zvyšuje jejich kvalitu a jiné humoresky

tugendhat — Mon, 19 May 2008 14:19:51 +0000

Konkurence je v realitách fakt brutální! Nemůžu přijít na obor, který by byl tak moc konkurenční jako reality. Někdy mám pocit, že je víc realitek než bytů k prodeji. Když jdu po městě, vidím jen samé realitní vývěsky, cedule označující sídla nebo provozovny realitek a přestože v této lokalitě už nějaký pátek působím, většinu z nich vůbec neznám.

Nemám rád regulace a dotace. Podle mě jsou k ničemu. Proč dotujeme zemědělce? Protože kdybychom je nedotovali, brambory by byly neúnosně drahé. Hmm. Nebudu to dál rozebírat, je to prostě blbost, protože to zaplatí občan tak jako tak a když se k tomu přidají náklady na přerozdělování, tak to s dotacemi vyjde mnohem dráž než bez dotací. Jen to vypadá líp, když je cena brambor na pultě taková jaká je a ne třeba desetkrát vyšší. Vypadá to líp, to jo, ale jiný rozdíl v tom není. Vůbec bych do toho nehrabal, nechal bych to být a ať se zemědělci sami snaží vyrobit co nejkvalitnější brambory a navíc co nejlevněji. A nejlepší vyhraje, nejhorší zhyne. To je kapitalizmus. Jednoduchá matematika, neviditelná ruka trhu, žádný složitosti.

A reality jsou přece jako brambory. Jakýpak regulace? Trh rozhodne, neschopné, neefektivní a drahé realitky odpadnou a uživí se jen kvalitní, takové, se kterými budou lidi spokojeni. To, že jich je teď takové obrovské množství, že se nemůžou uživit přece nevadí, trh to všechno vyčistí. A teď mně prosím někdo vysvětlete, jak je možné, že to není pravda!!!

Konkurence je nejvyšší možná, koncentrace realitních kanceláří je taková, že prakticky každý v realitce buď dělá nebo aspoň zná někoho, kdo v ní dělá. Realitky se derou o zakázky všemi dostupnými i nedostupnými prostředky, jdou dokonce s cenou svých služeb dolů, což teda trvalo dlouho, třou bídu s nouzí, většinu své práce směřují na ulovení klienta a ne na práci pro klienta a přesto se nic neděje! Zlepšování kvality? Ale prosím Vás, vím o čem mluvím, to je blbost. Lidi kupují byt nebo dům a realitku nějak akceptují jako přidružený prvek – ta, která zrovna má tento náš vysněný byt, tak to bude i naše realitka. Skoro nikdy naopak. S tím, jaká je kvalita služeb realitky se člověk seznámí až při samotné realizaci prodeji, ne dopředu. A většinou bývá nespokojen, takže si pak v hospodě s kamarády zanadává, jak ty realitky všecky stojí za prd. A stejně to nic nezmění. Jak je to možný? Dokonce bych řekl, že tato vysoká konkurence nutí realitky nikoli do zvyšování kvality poskytovaných služeb, jak by se dalo logicky očekávat, ale naopak do snižování, a to proto, aby zbylo více energie na lovení klientů a boj s konkurencí. A že klient bude nespokojen? No a co? A že se nevrátí? A myslíte, že by se vrátil, kdyby spokojen byl? Kdy? Za těch třicet let až splatí tu hypotéku?

Naši klienti bývají zpravidla s našimi službami spokojeni. Není to ode mě ale tah, o kterém bych se domníval, že se mně dlouhodobě nebo krátkodobě vyplatí. Dobré služby se snažím nabízet proto, že se mně to líbí, mám rád spokojené klienty. A takoví spokojení klienti opravdu naše služby svým známým doporučují. Ale klienti, kterým jsme byli doporučeni, tvoří mezi všemi našimi klienty zcela bezvýznamné procento. Nemám to sice spočítané, ale tuším, že kdybych byl ranař mnohem silněji orientovaný na získání provize a pak „kliente, dělej si co chceš, hlavně mě neotravuj, protože svůj čas teď věnuji lovu dalšího klienta a ne prací pro tebe“, tak by to bylo pro mou realitku ekonomicky mnohem výhodnější. A praxe, kterou pozoruji ve svém okolí tomu rovněž nasvědčuje.

Jak je tedy možné, že v realitní oblasti neplatí základní pravidla, nezvyšuje se kvalita služeb ani při tak drastické konkurenci, nemění se vůbec nic, jen se stále zvyšuje počet realitek. Já to fakt nechápu.

Proč jsem založil blog realitního makléře

tugendhat — Mon, 19 May 2008 14:12:17 +0000

Blogování je děsně trapná móda. Jak si může někdo myslet, že v tak obrovském množství informací, které nám poskytuje prostředí internetu může někoho zajímat jeho bezvýznamný názor? Proč bych si měl číst, co si nějaký anonymní člověk myslí o společenské nebo politické situaci? Ztráta času a nulový informační přínos. A stejně naopak – koho bude zajímat moje bezvýznamné plácání, proč bych se měl věnovat činnosti, která je zjevně naprosto k ničemu. Přestože bych možná měl, netrpím snad žádnými komplexy a moje sebevědomí je dostatečně vysoké na to, abych si byl jist tím, že moje názory a připomínky k dění ve světě nejsou žádným balastem a pro čtenáře by mohly být přínosem. Na druhou stranu jsem přecejen aspoň trochu realista, takže si uvědomuji, že tento postoj k mé tvorbě pravděpodobně nesdílím s miliony potenciálních čtenářů a statisíci nadšením učurávajících lidí, kteří si můj blog uloží jako homepage ve svém prohlížeči nebo si ho aspoň přidají do oblíbených položek.

A přesto jsem si založil tento blog. Jak to tak píšu, tak se tomu sám divím. Důvod je ale opravdu prostý. Jsem dlouhodobě tak moc znechucen situací na realitním trhu, že jsem si jednou chtěl jen někde zanadávat, zapojit se do diskuze pod nějakým článkem a přispět svou bezvýznamnou troškou do mlýna nějakou inteligentní poznámkou. A ouha, takovou možnost jsem nikde neobjevil. Neberu v potaz nesmyslné články na Idnesu typu „Jak si vybrat dobrou realitní kancelář“ nebo „Jak na kupní smlouvu“, pod kterými se veškerá diskuze omezuje na pouhé nadávání na realitky a konstatování, že jsou to beztak všechno zloději. Nic proti nadávání na realitky, tomu se konec konců budu asi převážně věnovat taky, ale mám takovou představu, že bych své „nadávky“ aspoň trochu rozebral a zdůvodnil.

Budu zde tedy psát o tom, s čím se během své práce realitního makléře setkávám, co mě trápí a možná i co mě těší, někdy se obecně zamyslím nad nesmrtelností chrousta a někdy zase nad zcela konkrétním tématem. Vzhledem k tomu, jak velké množství lidí se v této republice živí realitní činností nebo nějakou činností přidruženou, vidím jako pravděpodobné, že by si tyto texty občas mohl i někdo přečíst. Nejsem šílenec, takže jsem si samozřejmě nainstaloval statistiky a pokud zjistím, že z pěti lidí, kteří na tyto stránky za měsíc zabrousili jich celých pět do dvou vteřin zase odešlo někam jinam, kašlu na to.